Tips når du skal sælge eller købe hus
Der er mange ting at holde styr på ved hussalg og huskøb. Her forklarer vi nogle af de vigtigste.
Energimærket
Energimærkning af dit hus er lovpligtig, hvis huset skal sælges. Energimærkningen beregner husets energiforbrug og viser, hvor energieffektivt huset er, og hvordan man kan forbedre huset, så varmeregningen bliver lavere. Huset får en “karakter” på en skala fra A – G.
Sommerhuse og huse under 60 m2 energimærkes ikke.
Sådan forbereder du energimærkningen
Jo mere der kan dokumenteres om ejendommens energimæssige forhold, jo mere præcis bliver energimærkningen. Varmeårsopgørelsen, beskrivelse af varmeanlægget, bygningstegninger, hulmursattest, fakturaer for energiforbedringer, tidligere energimærkerapporter, alt, hvad man kan finde i hjemmearkivet om huset kan faktisk have interesse, så det kan godt betale sig at finde frem, hvad man ligger inde med, inden man mødes med energikonsulenten. På weblager.dk, filarkiv.dk, borger.dk eller ved henvendelse til sin kommune kan man finde bygningstegninger og andre nyttige oplysninger i sin ejendoms byggesagsarkiv. På boligejer.dk kan man finde en række oplysninger om ejendommen, herunder tidligere energimærkerapporter.
Sådan forbereder du huseftersynet
Inden du bestiller huseftersyn, er der nogle ømme punkter, som det kan betale sig at tjekke, og som kan udbedres uden de store omkostninger. Alt, hvad der kan medføre, at der siver vand ind i træværk eller murværk eller forhold, der kan medføre fugt og skimmel: Tjek tagrender og lyskasser, skotrender, fuger omkring vinduer og i badeværelset. Tjek for råd i udvendigt træværk. Tjek loftsrum og tagbelægning for fugt og revnede tagplader eller tegl. Tjek, at kælder og loft virker veludluftet. Se efter, om ventilationsriste er tilstoppede.
Vær også opmærksom på, at den bygningssagkyndige skal kunne besigtige loftsrum, skunke, krybekælder, udhuse o.l. og sørg for, at disse er normalt tilgængelige.
Er ejerskifteforsikringen nødvendig?
Ja! Det er en myte, at man kan få samme erstatning af den bygningssagkyndige eller af sælger. Sælger skal have handlet groft uagtsomt for at blive erstatningsansvarlig, hvis han har fået udarbejdet tilstandsrapport og indhentet tilbud på ejerskifteforsikring. Den bygningssagkyndiges ansvarsforsikring dækker fejl i tilstandsrapporten. Det er kun ejerskifteforsikringen, der dækker de skjulte mangler ved huset.
Tilstandsrapport og elrapport
Huseftersyn og eleftersyn er nødvendige, hvis man skal tegne ejerskifteforsikring og fritages for sit 10-årige ejeransvar. Eleftersynet er et supplement til tilstandsrapporten og udarbejdes af en autoriseret elinstallatør.
Et huseftersyn er en uvildig, visuel gennemgang af alle de bygninger, der befinder sig på din matrikel. Ved huseftersynet registreres synlige skader og tegn på skader og beskriver dem efter et særligt karaktersystem:
Sådan læser du rapporterne
Energimærkning er en standardiseret beregning af husets energieffektivitet og indeholder forslag til, hvordan man kan energioptimere sit hus og spare på varmeregningen. Energiberegningen foretages i et beregningsprogram, der er godkendt af Energistyrelsen. Beregningen bygger på en gennemsnitsfamilies energivaner. Ved energiberegningen tildeles ejendommen en skalaværdi, en karakter, mellem A – G. To huse, der hver er klassificeret med E, behøver ikke være ens, og det er derfor vigtigt, at man læser lidt videre i energimærkerapporten og studerer både de rentable besparelsesforslag og energikonsulentens kommentarer. Specielt er det vigtigt at tjekke på energimærkerapportens side 2, hvor det fremgår, hvor meget de foreslåede besparelser vil påvirke skalaværdien.
Når man gennemgår tilstandsrapporten, er det vigtigt at tage udgangspunkt i, at den både er sælgers ansvarsfraskrivelse, købers dokumentation for tilstanden af det hus, han vil købe, og grundlag for ejerskifteforsikringen. Tilstandsrapporten bygger således på uvildighed. Det kan betale sig at tjekke de forbehold, den bygningssagkyndige har taget ved besigtigelsen (de er anført på side 8). Der kan være anført forhold, som medfører forbehold i ejerskifteforsikringen. Det er også vigtigt at være opmærksom på, at den bygningssagkyndige ikke skal vurdere lovligheden af fx ombygninger og tilbygninger.
Når man gennemgår registreringerne, bør man tage dem alle lige alvorligt. En grå skade kan være dyr at udbedre og derfor i nogle tilfælde en skade, man bør overveje udgiften til ved sit køb, og en gul eller rød skade kan være en banal skade, der er let og billig at reparere, men som kan medføre alvorlige skader på andre bygningsdele, hvis den ikke repareres. Gule og røde skader er begge alvorlige skader, men rødt gives, når der kan forventes skader på andre bygningsdele inden for overskuelig tid, cirka et par år, og gult, hvis der forventes at kunne gå meget længere tid, op til ti år. Det er meget vigtigt at læse det, der står i felterne ‘Risiko’ og ‘Bemærkning’. Her kan man få overblik over, hvilket skadesomfang, der forventes, og om det er skader, der er ret typiske for et hus af den pågældende type
Sorte skader skal altid afklares, da de ikke kan dækkes af ejerskifteforsikringen, og man som køber så selv dækker risikoen for, at disse skader udvikler sig.
Ved revision af tilstandsrapporten efter udbedring af skader, bør man tjekke, om registreringen af skaden er annulleret helt, eller om den kun er reduceret fx fra gul til grå. Dette kan have med den håndværksmæssige kvalitet af udbedringen at gøre.
